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31.05.2022 | Warum Immobilien-Kredite derzeit so teuer sind

Wer jüngst einen Kredit für den Kauf eines Hauses aufgenommen hat, traute seinen Augen kaum: In kürzester Zeit schossen die Bauzinsen in die Höhe. Was steckt dahinter?

Für viele Bürger ist der Traum vom Eigenheim in weite Ferne gerückt. Erst sind die Immobilienpreise in Deutschland im vergangenen Jahrzehnt explodiert. Und in den vergangenen Monaten sind zusätzlich noch die Bauzinsen in einer bisher nie da gewesenen Geschwindigkeit angestiegen. Innerhalb von nur wenigen Monaten haben sich die Zinsen für Immobilienkredite nahezu verdreifacht – und Experten rechnen mit einem weiteren Anstieg in den kommenden Monaten.

Als Grund für diesen fulminanten Anstieg wird recht vage die hohe Inflation und die damit verbundene Erwartung angegeben, dass die Europäische Zentralbank ihre Niedrigzinspolitik ändern könnte. Häufig entsteht dadurch der Eindruck, als hätte eine Anhebung der Leitzinsen direkt eine Steigerung der Zinsen für Immobilienkredite zur Folge.

Doch das stimmt nicht. Das Verhältnis von Bauzins und Leitzins ist deutlich komplexer. Und es ist keinesfalls ausgeschlossen, dass die Bauzinsen trotz mittelfristig steigender Leitzinsen nicht weiter mitsteigen. Welche Entwicklungen sollten Immobilieninteressierte also besonders im Auge behalten?

1. Pfandbriefe

Um die Entwicklung der Bauzinsen besser zu verstehen, muss man erst einmal verstehen, woher Banken überhaupt das Geld für einen Immobilienkredit nehmen. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten: Eine Bank könnte zum Beispiel die Spareinlagen ihrer Kunden dafür nutzen oder sich von anderen Banken Geld leihen, das sie zu einem höheren Zinssatz weiterverleiht. Beides wird tatsächlich gemacht, hat aber Nachteile. Zum einen müssen die Banken bei der Nutzung von Spareinlagen hohe Eigenkapitalquoten zurückhalten, zum anderen entstehen bei Bankkrediten mit kurzen Laufzeiten nicht unerhebliche Zinsänderungsrisiken. Deswegen gehen die Banken meist einen dritten Weg, um das Geld für einen Immobilienkredit aufzutreiben: nämlich über sogenannte Pfandbriefe.

Das Prinzip ist einfach: Banken besitzen eigene Immobilien und sie besitzen Rechte an Immobilien. Wenn eine Bank einen Immobilienkredit vergibt, dann lässt sie sich vom Kreditnehmer als Gläubiger in das Grundbuch der Immobilie eintragen. Diese Immobilien kann die Bank nun wieder beleihen, indem sie Pfandbriefe herausgibt und diese an Anleger verkauft. Die Anleger geben der Bank also Geld, das diese an einen Kreditnehmer weitergeben kann. Allerdings muss die Bank dem Anleger dafür auch etwas zahlen, nämlich sogenannte Pfandbriefzinsen. Wenn die Bank den Kredit dann weitergibt, schlägt sie darauf noch ihre eigene Marge zwischen 0,5 und 0,7 Prozent auf. Daraus entsteht also der Zinssatz für den Immobilienkredit. Maßgeblich entscheidend für die Höhe der Bauzinsen ist deshalb der Pfandbriefzinssatz.

2. Staatsanleihen

Nun stellt sich die Frage, wie dieser Zinssatz wiederum zustande kommt. Der Pfandbriefzinssatz orientiert sich generell an den Zinsen von Staatsanleihen mit zehnjähriger Laufzeit. Diese werden von der Deutschen Finanzagentur im Auftrag des Bundes herausgegeben. Wer eine deutsche Staatsanleihe kauft, gibt sozusagen dem deutschen Staat einen Kredit, mit dem dieser seinen Haushalt finanzieren kann. Wie hoch die Zinsen für zehnjährige Bundesanleihen sind, legt der Staat auf dem Papier zwar selbst fest, de facto wird der Zinssatz aber am Markt nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage entschieden.

Warum ist das so? Generell gilt: Je höher die Nachfrage nach einer Staatsanleihe, desto höher ihr Kurs und desto niedriger ihr Zinssatz. Die Nachfrage nach den Anleihen potenzieller Pleitestaaten ist äußerst gering, weil das Ausfallrisiko sehr hoch ist. Also müssen diese Staaten hohe Zinsen zahlen, damit überhaupt jemand bereit ist, Geld für ihre Staatsanleihen auszugeben. Die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen wiederum ist generell recht hoch, weil der Bundesrepublik mit dem AAA-Rating die höchstmögliche Kreditwürdigkeit zugesprochen wird. Ratingagenturen weltweit halten es also für extrem unwahrscheinlich, dass Deutschland die Zahlungsunfähigkeit droht. Somit kann die Bundesrepublik ihre Anleihen mit einem extrem niedrigen Zinssatz ausgeben. Gleichzeitig konkurriert die Bundesrepublik aber auch mit anderen AAA-Staaten – bieten diese bessere Zinssätze an, weichen Anleger aus. Somit wirkt sich also auch das globale Zinsniveau auf Bundesanleihen aus.

Wer zukünftig einen Immobilien-Kredit aufnehmen möchte, sollte also immer die Zinsentwicklung zehnjähriger Staatsanleihen im Auge haben.

3. Geldpolitik der EZB

Nun kommt ein weiterer, wesentlicher Faktor ins Spiel, der die Entwicklung der Staatsanleihen-Zinsen beeinflusst: nämlich die geldpolitische Steuerung durch die Europäische Zentralbank, die normalerweise über den Leitzins vorgenommen wird. Wenn die EZB den Leitzins verändert, setzt das für gewöhnlich eine Kette von Reaktionen in Gang. Bei einer Zinsanhebung entzieht sie dem Markt Geld, weil es teurer wird, Kredite aufzunehmen. Dadurch wird die Wirtschaft gebremst und die Inflationsgefahr sinkt. Bei einer Zinssenkung pumpt die EZB Geld in den Markt, weil Banken zu günstigeren Konditionen Geld bei ihr leihen können. Die Wirtschaft wird angekurbelt und die Inflationsgefahr steigt.

Wie wirkt sich das auf Staatsanleihen aus? Die direkte Folge einer Zinssenkung ist, dass kurzlaufende Anlagen – also jene mit einer kurzen Zinsbindung, wie Tagesgelder – unattraktiver werden. Das könnte zur Folge haben, dass Kapital in Anlagen mit längerlaufenden Zinsbindungen umgeschichtet wird – und dazu gehören Staatsanleihen. In diesem Fall steigt die Nachfrage nach Staatsanleihen, also steigt ihr Kurs, also sinkt ihr Zinssatz. Dadurch sinkt der Pfandbriefzinssatz und zu guter Letzt werden Immobilienkredite günstiger. Umgekehrt könnte die Reaktionskette genau so eintreten: Der Leitzins steigt und am Ende steigen auch die Bauzinsen. Doch jetzt kommt das große Aber.


4. Es geht vor allem um die Zinserwartung

Die kausale Kette muss in dieser Form nicht eintreten. Es gibt keinen direkten Mechanismus, der nach einer Leitzinsänderung zwingend eine Bauzinsänderung zur Folge hat. Vielmehr spielt die Erwartungshaltung der Anleger eine Rolle. Wenn Anleger glauben, dass der Leitzins bald steigen wird, schichten viele ihr Kapital aus sicheren Staatsanleihen in erwartbar attraktivere kurzfristige Anlagen um, schon bevor die EZB diese Änderung überhaupt vorgenommen hat – dadurch steigen die Zinsen für Staatsanleihen, ohne, dass überhaupt irgendetwas passiert ist.

Und was könnte dazu führen, dass Anleger glauben, dass der Leitzins bald steigt? Zum Beispiel, wenn gerade eine extrem hohe Inflation vorherrscht, die durch die EZB durch Leitzinserhöhungen bekämpft werden muss. Die europäischen Währungshüter hatten aus diesem Grund zuletzt eine erste Erhöhung für Juli in Aussicht gestellt.
Ruhe bewahren und fokussieren

Das bedeutet: In der derzeitigen Situation sollten Immobilien-Interessierte keine Panik bekommen und noch schnell einen Immobilien-Kredit abschließen, aus Angst davor, dass ihnen die Bauzinsen davonlaufen. Denn auch, wenn die Leitzinsen noch nicht angehoben wurden, ist es durchaus wahrscheinlich, dass die Erwartung von Zinserhöhungen – und damit auch der Bauzins – so langsam den Höhepunkt erreicht. Derzeit kommen mit der Notenbank-Geldschwemme, den Folgen der Corona-Maßnahmen, den globalen Lieferkettenproblemen, der Energiekrise, der chinesischen Null-Covid-Politik und dem russischen Angriff auf die Ukraine viele Faktoren zusammen, die die Inflation weltweit anfachen. Die Inflationserwartung, und damit auch die Erwartung, dass die Leitzinsen angehoben werden, könnte also kaum höher sein.

In der derzeitigen Situation ist es also durchaus ratsam, die Ruhe zu bewahren und sich auf die Dinge zu konzentrieren, die bei einem Kauf immer noch die größte Rolle spielen: nämlich, dass die Immobilie von Ausstattung, Preis, Lage und Qualität her zu den eigenen Bedürfnissen passt.

Quelle: 30.05.2022 Carsten Korfmacher / nordkurier

Pressemitteilung...

DREAMHOUSE Immobilien verzeichnet weiterhin steigenden Umsatz in einem Krisenjahr

Hamburg, Deutschland

Ergebnisse:

• Positiver Jahresabschluss mit sehr guten Umsatzergebnis - und das in einem Krisenjahr
• Reduzierte Kosten
• qualifiziertere Besichtigungen vor Ort
• Effizientere Entscheidungsprozesse
• Dynamischere Immobilienanzeige

Kompetenz, Leidenschaft und Authentizität

DREAMHOUSE Immobilien gehört seit 1998 zu den renommiertesten Immobilienfirmen für Wohnimmobilien rund um die Alster, im Alstertal und den Elbvororten. Mit viel Herz, Kompetenz und persönlichem Engagement betreut es seine Kunden mit einem umfassenden Service, der neben einer fundierten Kaufpreiseinschätzung über den Verkauf oder die Vermietung hinweg, auch mit einen sogenannten „After-Sale-Service“ punktet.

Basis dieser Arbeit ist, dass alle Mitarbeiter über eine gesicherte Ausbildung im Immobilienbereich verfügen und fortwährend Schulungen, unter anderem beim Immobilienverband Deutschland (kurz IVD) verpflichtend sind. Das bedeutet natürlich auch, dass die vom Unternehmen eingesetzten Technologien hochmodern sein müssen.
 
Das härteste Jahr in fast einem Jahrhundert

Die COVID-19-Pandemie hat fast jeder Branche der Weltwirtschaft 2020 geschadet, in der Immobilienbranche waren die Auswirkungen ebenfalls spürbar. Der Verkauf von Objekten erfordert Treffen mit Menschen, Unterhaltungen und die Beratung zu und in den Immobilien. Die weltweit ergriffenen Maßnahmen zum Erhalt der öffentlichen Gesundheit haben all diese Bereiche streng eingeschränkt.

„Viele haben mit gespannten Augen auf die Immobilienbranche geblickt“, sagt Birte Schulz, Geschäftsführerin von DREAMHOUSE Immobilien. „Verkäufer wollten zunächst keine Besichtigungen in ihrer Immobilie durchführen lassen und Käufer waren unsicher darüber, welche finanziellen Auswirkungen auf sie zukommen würden“.

Ein großer Pluspunkt war, dass DREAMHOUSE Immobilien schon frühzeitig auf technische Innovationen gesetzt hatte. Während andere Firmen erst neue Wege für den Betrieb finden mussten - da Immobilienbesichtigungen auf ein Minimum heruntergefahren werden mussten – konnte DREAMHOUSE Immobilien seine Immobilien bereits mit professionellen Bildern, Drohnen-Aufnahmen sowie virtuellen Touren präsentieren.

„Die Idee, beim Vertrieb frühzeitig neue Wege zu beschreiten und neueste Technologie zum Einsatz zu bringen, war eine gute Entscheidung“, sagt Matthias Schulz, ebenfalls Geschäftsführer bei DREAMHOUSE Immobilien. „Schließlich ging es darum, nicht nur das eigene Geschäft, sondern auch das Geschäft der Kunden zu retten. In einer Zeit, in der sowohl Käufer als auch Verkäufer jeden Kontakt gescheut haben.“

„Da wir bereits seit über 10 Jahren virtuelle Rundgänge durch Immobilien anbieten, haben wir in der Zeit viel Erfahrung damit gesammelt“, ergänzt er weiter, „und konnten natürlich auch die Weiterentwicklungen der Technik gut einschätzen.“

„Wenn virtuelle Rundgänge mit billigen Kameras erfasst wurden, dann führte das zu enttäuschenden Erlebnissen“. Dank einer innovativen Technik gelingt es DREAMHOUSE Immobilien heute aber hochwertigste virtuellen 3D-Touren, 4K-Fotografien und genaue Messdaten von Grundrissen und Räumen abzubilden.  

„Unsere Kunden empfinden die 360°-Rundgänge als angenehmes, interaktives und weniger zeitaufwändiges Erlebnis, sodass auch die Qualität der finalen Besichtigungen vor Ort deutlich steigt. Denn schon im Vorfeld können die Kunden, dank der Messtechnik prüfen, ob auch ihre Möbel in die Immobilie passen.“

Unerwartet - ein tolles Jahr

Qualitativ hochwertigere Besichtigungen bedeuten auch mehr Verkäufe bei weniger Zeitaufwand. Einer der Gründe, warum das Geschäftsjahr 2020 besser ausfiel, als zunächst erwartet. Ein Vorteil, der sich auch beim Verkäufer beziehungsweise Vermieter positiv bemerkbar macht.


Jahrelange konsequent gute Arbeit zur Zufriedenheit der Kunden zahlt sich aus!

Wir haben es wieder geschafft und wurden vom FOCUS Magazin für das Jahr 2020 unter die 1000 Top-Makler Deutschlands gewählt – und dies bereits zum 7ten Mal. Die Auszeichnung zum FOCUS Top-Makler basiert auf einem aufwändigen Bewertungsverfahren, welches das Marktforschungsinstitut Statista im Herbst 2019 in Kooperation mit ImmoScout24 und dem Immobilien Verband Deutschland (IVD) durchgeführt hat. Darüber hinaus wurden wir bereits zum fünften Mal mit dem renommierten BELLEVUE Siegel ausgezeichnet und gehören als BELLEVUE BEST PROPERTY AGENT 2020 zu den besten Makler-Unternehmen regional und weltweit. Entschlossenheit, Zuverlässigkeit und Fleiß sind unser Markenzeichen. Ein herzliches Dankeschön an all‘ unsere Kunden und Kollegen, für dieses tolle Feedback und für die Weiterempfehlungen, die uns täglich motivieren unser Bestes zu geben. Ihr seid super!

Neue Situationen erfordern neue Maßnahmen...

Liebe Kunden & Interessenten,

neue Situationen erfordern neue Maßnahmen. Und als mehrfach ausgezeichneter Immobilienmakler für Wohnen in den schönsten Lagen von Hamburg werden wir dieser Aufgabe gerecht.

In dem Sinne bauen wir – als Alternative zu Besichtigungen - unser Angebot an virtuellen 360°Grad Besichtigungen aus.

Gewähren Sie Ihren Interessenten einen etwas anderen Blick in Ihre Immobilie. Unser 360° Rundgang vermittelt das Gefühl von Nähe und Vor-Ort-Sein. Aus aktuellem Anlass bieten wir Ihnen heute die Möglichkeit Ihre Immobilie auf unserer Homepage in einer 360° Besichtigung zu präsentieren – kostenlos und unverbindlich. Eine spezielle Kamera macht es möglich.

Für den ersten Eindruck haben wir Ihnen eine Auswahl an virtuellen Rundgängen zusammengestellt:

<360° Besichtigung 1>


<360° Besichtigung 2>

Sie wollen den Verkauf Ihrer Immobilie nicht ruhen lassen, sondern weiter aktiv vorantreiben und zu einem baldigen Erfolg führen - dann sprechen Sie uns an.

Selbstverständlich erfolgt der Objektaufnahmetermin unter Beachtung der Regeln der Allgemeinverfügung. Objektaufnahmen finden nur mit Einzelpersonen statt, sofern diese keiner Risikogruppe angehören und sich innerhalb der letzten 14 Tage nicht einem Risikogebiet aufgehalten haben. Hygienemaßnahmen und Verhaltensregeln, wie ein Sicherheitsabstand von zwei Metern, der Verzicht auf Händeschütteln sowie regelmäßiges Waschen und Desinfizieren der Hände werden von uns konsequent eingehalten. Entsprechende Pflegemittel bringen wir selbstverständlich auch zu den Terminen mit.

Lassen Sie uns nach vorne sehen und rufen Sie uns an, damit wir Ihr Objekt virtuell aufarbeiten können!

Wir freuen uns auf ein Telefonat mit Ihnen.

Herzliche Grüße,

Matthias Schulz

Beiden Vereinen möchten wir unseren Respekt für ihre Arbeit zum Ausdruck bringen!

Auch nach über 20 Jahren ist jeder Auftrag für uns etwas ganz Besonderes. Ein Auftrag, der mit viel Einfühlungsvermögen und persönlichem Engagement bearbeitet werden möchte.

Denn schließlich ist das Vertrauen, das uns vom Verkäufer und Käufer – aber auch vom Vermieter und Mieter entgegengebracht wird, etwas ganz Besonderes. Und die Freude über das entgegengebrachte Vertrauen möchten wir mit anderen teilen, in dem wir über das Jahr hinweg einen Spendentopf bilden. In diesem Jahr ging eine Spende in Höhe von € 1.000,-- an die Rainbow Foundation in Baddegama/Sri Lanka https://rainbow-foundation.de – die sich um bedürftigen Kinder und Menschen auf Sri Lanka kümmert und Hilfe in den Bereichen Bildung, Rehabilitation, medizinische Versorgung, Integration und der Völkerverständigung leistet.

Einen Scheck über weitere € 1.000,-- haben wir gestern dem Kinder-Hospiz Sternenbrücke https://sternenbruecke.de überreicht – das seit 2003 im Rahmen der Entlastungspflege Familien mit ihren unheilbar erkrankten Kindern eine sagenhaft große Stütze ist. Das Kinder-Hospiz Sternenbrücke unterstützt Familien bei der Pflege ihrer Kinder, widmet sich auch den Geschwisterkindern und gibt den Eltern Zeit und Raum für eine kleine „Verschnaufpause“.

Beiden Vereinen möchten wir unseren Respekt für ihre Arbeit zum Ausdruck bringen!

Geben Sie sich nicht mit dem Rest zufrieden…

Profitieren Sie als vorgemerkter Kunde von unserem Angebot an Immobilien. Denn über 85% aller Immobilienangebote finden Ihren Käufer bereits in unserem vorgemerkten Kundenstamm. Registrieren Sie sich noch heute in unserer Kundenkartei– selbstverständlich unverbindlich und kostenfrei. Denn eine Courtage wird ausschließlich im Erfolgsfalle, sprich beim Ankauf einer von uns angebotenen Immobilie fällig.

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Dann nutzen auch Sie unseren großen Kundenstamm zu Ihrem Vorteil. Denn auf diesem Wege können Sie ohne die üblichen Mühen, die ein Verkauf normaler Weise mit sich bringt, den passenden Käufer über uns finden. Wir selektieren die Kunden für Sie und besichtigen nur mit denjenigen, für die Ihre Immobilie auch wirklich in Frage kommt.

Wir besorgen und prüfen alle für den Verkauf notwendigen Unterlagen - bis hin zum Kaufvertrag und zur Übergabe. Von uns erhalten Sie einen Service von A bis Z.